Maison ancienne sur un sol argileux : que faire pour protéger votre habitation ?

Vous êtes propriétaire ou futur acquéreur d'une maison ancienne sur sol argileux ? Vous avez peut-être remarqué des fissures sur vos murs ou des portes qui coincent. Ces désordres ne sont pas anodins et peuvent être le signe d'un phénomène particulier : le retrait-gonflement des argiles, plus connu sous le nom de RGA.

En France, plus de 10 millions de maisons individuelles sont construites en zone d'exposition moyenne à forte au RGA. Parmi elles, les maisons anciennes sont les plus vulnérables. Leurs fondations peu profondes, leurs matériaux spécifiques et l'absence d’études géotechniques au moment de leur construction en font des bâtiments particulièrement exposés aux mouvements d'un sol argileux.

On vous explique précisément pourquoi une maison ancienne sur sol argileux est plus à risque, comment reconnaître les signaux d’alerte et agir au bon moment.

Pourquoi une maison ancienne sur sol argileux est-elle particulièrement vulnérable ?

Une maison ancienne construite sur sol argileux est plus exposée à l’apparition de désordres en raison de deux critères ; la nature argileuse du terrain, qui implique un phénomène de retrait-gonflement des argiles (RGA) et ses caractéristiques de construction qui obéissent à des règles différentes des normes actuelles.

Un sol argileux est soumis à un phénomène naturel cyclique que l’on appelle le retrait-gonflement des argiles ou RGA. Pendant les périodes de pluie, le sol absorbe l’eau et gonfle. Pendant les périodes sèches, l’eau disparaît et le sol se rétracte. Ces variations de volume du sol créent des mouvements qui peuvent impacter les fondations d’un bâtiment et fragiliser sa structure. 

Le RGA est d’autant plus dangereux pour une maison ancienne, car celle-ci a été construite selon des méthodes différentes de celles utilisées actuellement. Avant la Seconde Guerre mondiale, on utilisait des fondations cyclopéennes. Il s’agit d’un remplissage de tranchées avec tout d’abord de grosses pierres, puis de plus petites, ensuite liées avec du béton romain (mélange chaux, gravier et eau). Ces fondations sont peu profondes, rigides et absorbent plus difficilement les mouvements, ce qui les rend plus sensibles aux variations du volume d’eau dans un sol argileux. Leur résistance mécanique n’est pas uniforme ; une pierre se soulève et pas l’autre, les zones moins bien liaisonnées se désolidarisent, les pierres se déplacent ou se déchaussent.

Également, les maisons anciennes ont été construites à une époque où les études géotechniques avant construction n’étaient pas obligatoires. Ainsi, il est possible que les fondations et la charge du bâti ne soient pas adaptés au type de sol du terrain.

Quels sont les risques spécifiques auxquels s’expose votre maison ?

Les risques pour une maison ancienne sur sol argileux sont :

• des tassements différentiels : le sol bouge de façon inégale sous les fondations en raison des changements de volumes créés par le RGA. Ce phénomène entraîne des désordres comme une fissure sur votre maison ancienne.
• une perte de continuité de la fondation et donc une mauvaise répartition des charges ;
• une désolidarisation : les constructions anciennes sur fondations cyclopéennes disposent rarement de véritable chaînage horizontaux et verticaux.

Quels signes doivent vous alerter sur votre maison ancienne en zone argileuse ?

Les pathologies des bâtiments peuvent être invisibles, mais peuvent également générer des symptômes qui apparaissent sous forme de désordres sur votre maison. Il s’agit la plupart du temps de fissures.

Certains signes témoignent d’une atteinte structurelle importante et d’une pathologie active. Voici ceux qui doivent vous alerter :

• l’apparition de fissures structurelles qui suiventt les éléments de structures (exemple : en serpent sur la pierre) ;
• le facteur temporel sur les fissures : apparition ou aggravation suite à un épisode de sécheresse, évolution saisonnière de la fissure (ouverture en été et fermeture en automne) ;
• les portes et fenêtres qui ne ferment plus ou mal ;
• la perte d’équerrage au niveau des encadrements d’ouvertures ;
• la déformation des planchers et le soulèvement des carrelages.

Comment anticiper les risques : l’intervention d’un expert en bâtiment

Pour limiter les risques de désordres sur votre maison ancienne construite sur sol argileux, vous pouvez faire intervenir un expert en bâtiment de façon préventive. L'expert réalise un état des lieux technique du bien, évalue son niveau d'exposition au RGA et identifie les facteurs aggravants existants, comme la végétation par exemple.

Selon ses constatations, il vous préconise les mesures préventives adaptées ; gestion de la végétation, mise en place d'un drainage périphérique, surveillance des réseaux enterrés, etc.

Les Experts Vauban proposent un service spécialement dédié aux biens construits en zone argileuse : le Constat d'expert préventif RGA. Une fois l’expertise réalisée, vous obtenez un document qui permet de :

• dater de façon opposable l'absence de pathologie liée au RGA sur le bien à un instant T ;
• observer les travaux de prévention déjà mis en œuvre ;
• et d’identifier les mesures préventives adaptées à la nature du sol et du bâti concerné.

Contacter un Expert Vauban

Si vous constatez des signes d’un désordre déjà présent, vous pouvez également contacter un expert afin :

• d'identifier la cause exacte des désordres ;
• d’évaluer la gravité et l'activité des fissures ;
• d’obtenir des recommandations d’investigations complémentaires ou de solutions adaptées ;
• de vous faire accompagner dans la constitution d’un dossier d'assurance pour sinistre CatNat.