Pourquoi faire appel à un expert avant l'achat d'une maison ?

Faire appel à un expert avant l’achat d’une maison est une pratique qui se développe de plus en plus en France. En effet, lors d'une visite d’un bien immobilier, l'œil d'un particulier ne peut pas détecter l'ensemble des désordres présents sur un bien : fissures structurelles, problèmes d'humidité, malfaçons, pathologies liées aux fondations ou au bâti ancien…

C’est là que l’intervention d’un expert en bâtiment est primordiale. Ce professionnel réalise une analyse technique approfondie du bâtiment et vous remet un rapport complet, pour que vous puissiez prendre une décision éclairée avec toutes les cartes en main.

Quel est le rôle de l’expert avant l’achat d’une maison ?

Faire intervenir un expert en bâtiment avant l’achat d’une maison permet de sécuriser l’acquisition du bien pour l’acheteur. Avec cette expertise, il s’assure que tous les éventuels désordres et pathologies dont est atteint le bâtiment sont portés à sa connaissance, clairement identifiés et justement évalués.

L’objectif de l’expertise avant achat d’un bien immobilier

L'expertise avant achat d’un bien immobilier a un objectif simple : savoir exactement ce qu'on achète avant de signer. En effet, l’intervention d’un expert avant l’achat d’une maison permet de détecter les désordres visibles et cachés et d'évaluer leur gravité, sans destructif.

Vous avez ainsi une vision claire de la situation ; la couche de peinture récente masque-t-elle un problème d’humidité ? Cette fissure sur la maison est-elle structurelle ou esthétique ? La solidité du bâtiment est-elle fragilisée ? Peut-on occuper les lieux en toute sécurité ? Des travaux sont-ils à prévoir ? L’expertise avant achat vous permet de répondre à toutes ces questions.

Également, si vous souhaitez réaliser des travaux sur le bien après achat, l’expert peut vous donner un avis technique sur la faisabilité des travaux envisagés.

Une expertise avant achat est réalisée par un expert en bâtiment indépendant, mandaté par l'acquéreur et travaillant exclusivement dans son intérêt. Il n’existe aucune obligation légale de la réaliser, cette démarche est volontaire en France (elle est par exemple obligatoire dans les pays anglo-saxons).

La différence entre diagnostics obligatoires et expertise en bâtiment

Le diagnostiqueur immobilier constate et mesure certains éléments selon un protocole pour s’assurer de la conformité du bien aux normes (énergie, parasites, etc.) et établir les documents de diagnostics techniques obligatoires pour la vente. L’expert en bâtiment réalise une investigation technique approfondie et détaillée non destructive du bien afin de détecter les désordres et les pathologies (fissures, humidité, etc.).

Les diagnostics obligatoires (DDT ou Dossier de Diagnostic Technique) sont réalisés à l'initiative du vendeur et font partie des documents obligatoires à fournir lors de la vente. Ils sont normés et standardisés, ce qui signifie que chaque diagnostic suit un protocole défini.

Ces diagnostics couvrent des domaines précis ; DPE (performance énergétique), amiante, plomb, termites, état des installations électriques et gaz, ERP (risques et pollutions) et assainissement non collectif.

L'expertise en bâtiment avant achat est réalisée à l'initiative de l'acquéreur et n'est pas obligatoire. L'expert interprète, analyse et conseille. Il donne un avis sur la gravité des désordres, leur origine probable et les travaux à envisager.

Elle couvre ce que les diagnostics réglementaires ne couvrent pas : état structurel, fissures, toiture, charpente, humidité, état des planchers et faisabilité des travaux prévus par l’acheteur.

Ce que révèle une expertise avant l’achat d’une maison

L’intervention de l’expert avant l’achat d’une maison permet de détecter les problèmes structurels et d’humidité, ainsi que d’évaluer la quantité de travaux à prévoir.

L'état structurel du bâtiment

L’expert s'intéresse tout d'abord à l'état structurel du bâtiment. Il va notamment :

• s’assurer de la stabilité du bâtiment et de l’absence de pathologies structurelles ;
• examiner les éléments porteurs (murs porteurs, poteaux, poutres, planchers, dalles) ;
• analyser les fissures présentes pour déterminer si elles sont esthétiques ou structurelles ;
• inspecter la charpente et la toiture (état de la couverture, zones fragiles) ;
• vérifier les planchers (déformations, dégradations) ;
• rechercher des signes de tassement différentiel.

Les pathologies liées à l'humidité

L'humidité dans une maison est la pathologie la plus souvent masquée avant une vente. En effet, un rafraîchissement récent avec une peinture ou un enduit neuf peut cacher des désordres. L'expert remarque les signes de traitement superficiel et dispose d'outils de mesure permettant de détecter une humidité en profondeur dans la paroi.

Une fois l’humidité localisée, il peut identifier son origine exacte ; remontées capillaires, infiltrations par la toiture ou les façades, condensation chronique, etc. 

Une estimation des travaux à prévoir

L'expert en bâtiment dresse une liste des travaux à prévoir et les hiérarchise selon leur urgence et leur nature :

• Les travaux urgents : stabiliser les désordres structurels actifs et infiltrations actives, neutraliser les risques pour la sécurité des occupants.
• Les travaux nécessaires à court terme : remédier aux pathologies avérées qui vont s’aggraver sans intervention.
• Les travaux secondaires à planifier : vieillissement normal, amélioration énergétique, réparations esthétiques.

Si vous avez un projet de rénovation, l’expert peut estimer l’ampleur des travaux et vous recommander certaines actions préalables. Si votre projet inclut une extension ou une surélévation, il donne un avis sur la faisabilité du projet et les conditions pour le réaliser en assurant la sécurité du bien et des personnes.

Cas particulier de l’achat d’une maison ancienne

L'expertise avant achat est encore plus indispensable sur une maison ancienne, car les plans sont rarement disponibles, les modifications successives souvent inconnues, et les désordres nombreux et complexes. L’expert détecte les pathologies et vous conseille en cas de projet de rénovation de maison ancienne.

Exemple d’un cas classique qu’un expert remarque lors d’une expertise avant achat d’une maison ancienne : une simple cloison devenue porteuse. Avec le temps, un plancher en bois peut se déformer et reporter ses charges sur un mur qui n’était pas prévu pour cela, comme une cloison. Toucher à cette cloison pourrait alors entraîner un affaissement du plancher ou des désordres structurels.

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Conclusion : les avantages de faire intervenir un expert avant l’achat de votre maison

La consultation d’un expert en bâtiment permet :

• d’acheter un bien en toute connaissance de cause, tant sur les désordres présents que sur les travaux à réaliser ;
• d’éviter les mauvaises surprises, les travaux imprévus et les écarts de budget en conséquence ;
• de négocier le prix sur des bases objectives.